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Sie haben gerade erfahren, dass Ihr Vater oder Ihre Mutter dauerhaft ins Pflegeheim muss. Das Haus steht leer. Die erste Frage, die sich stellt, ist keine emotionale: Wie lange reicht das Geld? Und die zweite folgt fast gleichzeitig: Muss das Haus weg?
Sachsen gehört zu den günstigeren Bundesländern, wenn es um Pflegeheimkosten geht – und das ist ein Unterschied, der über mehrere Jahre Heimaufenthalt fünfstellig wird. Diese Seite gibt Ihnen die konkreten Zahlen, damit Sie rechnen können.
Die monatliche Belastung setzt sich aus vier Positionen zusammen. Zwei davon – die Investitionskosten und die Ausbildungsumlage – werden im Alltag häufig übersehen, stehen aber auf jeder Heimrechnung.
Laut den Daten des vdek-Pflegelotsen lagen die Durchschnittswerte für Sachsen im ersten Quartal 2025 bei:
Summe: rund 2.002 € pro Monat – das ist der Betrag, der nach Abzug der Pflegekassenleistung aus eigenem Einkommen oder Vermögen zu decken ist.
Quelle: vdek-Pflegelotse, Sachsen, Q1 2025. Aktuelle Quartalswerte sind auf der vdek-Seite abrufbar; die Zahlen werden quartalsweise aktualisiert. Stand: Q1 2025.
Zum Vergleich: In Baden-Württemberg lagen die entsprechenden Gesamtkosten im selben Zeitraum bei rund 2.860 €, in Bayern bei rund 2.710 €. Über 24 Monate ergibt das einen Unterschied von gut 17.000 €. Allein der Heimstandort entscheidet also, ob ein Haus verkauft werden muss oder nicht.
Mit diesen Zahlen lässt sich eine konkrete Rechnung aufstellen. Eigenanteil 2.002 € pro Monat, verfügbares Barvermögen nach Abzug des gesetzlichen Schonvermögens 80.000 €:
Liegen Renteneinkünfte vor, verlängert sich der Zeitraum erheblich. Hat das pflegebedürftige Elternteil eine monatliche Rente von 1.200 €, reduziert sich der monatliche Fehlbetrag auf 802 €, und 80.000 € reichen knapp 100 Monate – also über acht Jahre. Ein Hausverkauf wäre in diesem Fall nicht zwingend nötig.
Liegt die Rente dagegen bei 600 € monatlich, beträgt der Fehlbetrag 1.402 €, und das Barvermögen ist nach rund 57 Monaten aufgebraucht. Diese Rechnung zeigt, warum es keine allgemeine Antwort gibt – und warum die konkrete Zahl für Sachsen am Anfang stehen muss.
Bevor das Sozialamt mit Hilfe zur Pflege einspringt, muss das gesamte verwertbare Vermögen eingesetzt werden – mit einer klar geregelten Ausnahme.
Nach § 90 SGB XII bleiben 10.000 € pro Person als Schonvermögen geschützt. Bei einem Ehepaar, bei dem ein Partner ins Heim zieht, gelten diese 10.000 € für jede Person einzeln, also insgesamt 20.000 €. Alles darüber hinaus – Sparkonten, Depots, Bausparverträge, Lebensversicherungen mit Rückkaufwert – wird herangezogen, bevor staatliche Unterstützung greift. Stand: § 90 SGB XII, gültig seit 2020.
Die entscheidende Frage ist nicht „Muss das Haus weg?", sondern: In welcher Situation befindet sich die Immobilie, und wer wohnt noch darin?
Lebt der Ehepartner noch in der Immobilie, gilt das Haus in der Regel als „angemessener Wohnraum" im Sinne des § 90 Abs. 2 SGB XII und ist vom Vermögenseinsatz ausgenommen. Das Sozialamt greift hier grundsätzlich nicht zu – solange der Hauptwohnsitz tatsächlich besteht und der dortige Bewohner nicht selbst pflegebedürftig oder verstorben ist.
Diese Schutzregelung entfällt, sobald das Haus leer steht. Der Übergang von „selbstbewohnt" zu „leer" ist der Punkt, an dem der Verkauf in der Praxis real wird.
Zieht der letzte Bewohner ins Pflegeheim und bleibt das Haus ungenutzt, verliert es seinen gesetzlichen Schutzstatus. Das Sozialamt stuft eine leerstehende, verkäufliche Immobilie in fast allen Fällen als „zumutbar verwertbar" ein. Hilfe zur Pflege wird erst dann gewährt, wenn die Verwertung eingeleitet oder abgeschlossen ist.
Wer den Verkauf selbst initiiert – bevor das Sozialamt Druck macht –, wählt den Zeitpunkt und den Käufer. Wer wartet, bis die Behörde eingreift, verkauft unter Zeitdruck. Dieser Unterschied schlägt sich in der Regel direkt im Preis nieder.
Diese Warnung muss früh im Artikel stehen, weil der Fehler häufig gemacht wird: Wer die Immobilie kurz vor dem Heimeinzug an Kinder überträgt oder unter Wert verkauft, schützt damit das Vermögen nicht – er verschiebt es, und das Gesetz holt es zurück.
Das Gesetz fragt nicht nach der Absicht hinter einer Übertragung, nur nach Zeitpunkt und Wert. Rechtlicher Hinweis: Diese Ausführungen dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Die genaue Bewertung einer Übertragung hängt von den konkreten Umständen ab; im Zweifelsfall sollte ein Fachanwalt für Sozialrecht hinzugezogen werden.
Die Angst, selbst für die Heimkosten der Eltern aufkommen zu müssen, ist unter Angehörigen weit verbreitet – und in den meisten Fällen unbegründet.
Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz, das am 1. Januar 2020 in Kraft getreten ist, gilt bundeseinheitlich: Das Sozialamt kann Kinder zum Elternunterhalt nur dann heranziehen, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen 100.000 € übersteigt. Unterhalb dieser Grenze werden Kinder weder geprüft noch zur Zahlung verpflichtet – unabhängig davon, wie viel Vermögen sie angespart haben.
Das ist eine bundesweite gesetzliche Regelung, keine sächsische Besonderheit. Wichtig: Die Grenze bezieht sich auf das Einkommen, nicht auf das Vermögen. Wer ein Eigenheim besitzt, aber ein moderates Gehalt hat, liegt in aller Regel darunter. Stand: § 94 Abs. 1a SGB XII in der Fassung des Angehörigen-Entlastungsgesetzes, gültig seit 01.01.2020.
Wenn das Vermögen des pflegebedürftigen Elternteils verbraucht ist und die laufenden Einnahmen den Eigenanteil nicht decken, greift die Hilfe zur Pflege nach dem SGB XII. Das Sozialamt übernimmt dann die monatliche Differenz.
Das Verfahren läuft in Sachsen über die Landkreise und kreisfreien Städte:
Die Frage „Wann springt das Sozialamt ein?" hat also eine klare Antwort: wenn das eigene Vermögen unter das Schonvermögen gesunken ist und die monatlichen Einnahmen den Eigenanteil nicht decken. Die leerstehende Immobilie steht dem entgegen – solange sie nicht verkauft oder nachweislich unverwertbar ist.
Ein Verkauf im Pflegefall unterscheidet sich von einem gewöhnlichen Verkauf in einem entscheidenden Punkt: Die Zeit ist knapp, aber ein Verkauf unter Wert hätte rechtliche Folgen. Beides gleichzeitig zu erfüllen, erfordert Vorbereitung.
Ist die pflegebedürftige Person noch geschäftsfähig und hat eine notarielle Generalvollmacht erteilt, kann der Bevollmächtigte handeln – vorausgesetzt, die Vollmacht schließt Grundstücksgeschäfte ausdrücklich ein. Eine allgemeine Vollmacht ohne diesen Passus reicht für den Notartermin nicht aus.
Wurde keine Vollmacht erteilt und kann die Person nicht mehr selbst entscheiden, muss ein rechtlicher Betreuer bestellt werden. Für den Immobilienverkauf benötigt dieser Betreuer zusätzlich eine gerichtliche Genehmigung nach § 1850 BGB. In der Praxis dauert das vier bis acht Wochen – dieser Zeitbedarf sollte bei der Planung von Anfang an einkalkuliert werden.
Der Verkaufspreis muss dem Verkehrswert entsprechen. Ein Verkauf deutlich unter Wert kann rückwirkend als Schenkung eingestuft werden – mit den Folgen, die oben beschrieben sind. Eine nachvollziehbare Wertermittlung auf Grundlage der ImmoWertV schützt vor diesem Risiko und ist gegenüber dem Sozialamt belegbar, falls es später Fragen gibt.
Das Sozialamt setzt keine gesetzliche Verkaufsfrist. Der Druck entsteht durch die laufenden Kosten: Solange das Haus nicht verkauft ist, muss die Familie die Heimkosten aus eigenen Mitteln decken oder riskiert Rückstände bei der Einrichtung. In der Praxis liegt der realistische Zeitrahmen bei sechs bis zwölf Monaten für einen ordentlichen Verkauf ohne Wertverlust – sofern die Vorbereitung frühzeitig beginnt.
Wenn Sie diese Seite lesen, haben Sie wahrscheinlich wenig Zeit und viele offene Fragen. Der sinnvolle erste Schritt ist eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts – nicht als Verpflichtung zum Verkauf, sondern als Grundlage für die Rechnung. Erst wenn Sie wissen, was die Immobilie wert ist, können Sie einschätzen, wie lange das Geld reicht und ob der Verkauf überhaupt nötig ist.
immozeit arbeitet in Sachsen über Partner vor Ort, die mit dieser Situation vertraut sind. Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite für eine erste Einschätzung – ohne Druck, ohne Verpflichtung.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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