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Ihr Vater oder Ihre Mutter zieht dauerhaft ins Pflegeheim. Die Rente deckt einen Teil, die Pflegeversicherung zahlt einen festen Betrag – und was darüber hinausgeht, muss aus dem eigenen Vermögen kommen. In Baden-Württemberg ist dieser Eigenanteil einer der höchsten in Deutschland. Ob das Haus verkauft werden muss, wie schnell und was das Sozialamt dabei darf, lässt sich konkret rechnen. Dieser Artikel zeigt, wie.
Die Pflegeversicherung zahlt bei stationärer Pflege einen Festbetrag, der vom Pflegegrad abhängt. Alles, was das Heim darüber hinaus berechnet, zahlt der Bewohner selbst: den sogenannten einrichtungseinheitlichen Eigenanteil (EEE) für die eigentliche Pflegeleistung, dazu Unterkunft, Verpflegung und die Investitionskosten des Hauses.
Für Baden-Württemberg weist der vdek-Pflegelotse für Q2 2026 folgende Durchschnittswerte aus:
Zum Vergleich: Im günstigsten Bundesland liegt der Gesamteigenanteil bei rund 1.600 Euro pro Monat. Der Unterschied von gut 1.000 Euro monatlich – über zwei Jahre summiert das sind mehr als 24.000 Euro – entscheidet darüber, wie schnell das Vermögen aufgebraucht ist und ob ein Hausverkauf notwendig wird. Wo das Pflegeheim steht, bestimmt den Zeitplan.
Wichtig: Der EEE ist seit der Pflegereform 2022 für alle Pflegegrade innerhalb einer Einrichtung gleich hoch. Wer einen höheren Pflegegrad hat, zahlt nicht mehr Eigenanteil für die Pflegeleistung selbst, erhält aber mehr Leistungen von der Pflegeversicherung – was bei hohen Pflegegraden entlastet, den verbleibenden Eigenanteil aber nicht beseitigt.
Stand: Q2 2026, Quelle: vdek-Pflegelotse. Die tatsächlichen Kosten variieren je nach Einrichtung. Jedes Pflegeheim ist gesetzlich verpflichtet, seinen EEE transparent auszuweisen.
Das Sozialamt leistet Hilfe zur Pflege nach dem SGB XII erst dann, wenn das eigene Vermögen bis auf das gesetzliche Schonvermögen aufgebraucht ist. Das Schonvermögen beträgt nach § 90 SGB XII 10.000 Euro pro Person. Alles darüber hinaus gilt als einzusetzendes Vermögen – Konten, Wertpapiere, Lebensversicherungen und Immobilien.
Ein konkretes Rechenbeispiel: Die pflegebedürftige Person bezieht eine Rente von 1.200 Euro netto und hat 60.000 Euro auf dem Konto. Eine eigene Immobilie ist nicht vorhanden.
Ist eine Immobilie vorhanden, verlängert sich dieser Zeitraum erheblich – aber das Grundprinzip bleibt: Wer Vermögen hat, zahlt. Eine leerstehende Immobilie gilt als verwertbares Vermögen, und das Sozialamt kann deren Verwertung verlangen, bevor es Leistungen erbringt.
Hier trennt das Gesetz zwei Situationen, die im Alltag häufig verwechselt werden – mit sehr unterschiedlichen Konsequenzen.
Solange die pflegebedürftige Person oder ihr Ehepartner die Immobilie selbst bewohnt, gilt sie nach § 90 SGB XII als angemessene Wohnstätte und ist vom Vermögenseinsatz ausgenommen. Das ist der typische Fall, wenn ein Ehepartner zu Hause bleibt, während der andere ins Heim zieht. Dieser Schutz besteht, solange die Nutzung andauert.
Zieht die letzte Person aus – weil auch der zweite Ehepartner Pflege benötigt oder weil die pflegebedürftige Person allein gelebt hat –, entfällt dieser Schutz. Das Sozialamt kann dann die Verwertung verlangen, bevor es Leistungen erbringt. In der Praxis bedeutet das: Das Haus muss verkauft oder beliehen werden.
Es gibt keinen sofortigen Zwangsverkauf. Das Amt prüft, ob eine Verwertung zumutbar ist – Marktgängigkeit, Verschuldungsgrad, voraussichtliche Verkaufsdauer. Aber der Druck ist real, und je länger die Heimkosten laufen, desto konkreter wird die Anforderung. Wer früh plant, behält mehr Handlungsspielraum.
Viele Familien denken in dieser Situation: Wenn wir das Haus jetzt schnell auf die Kinder übertragen oder günstig verkaufen, ist es aus dem Zugriff des Sozialamts heraus. Das ist ein weit verbreiteter und teurer Irrtum.
Das Sozialamt kann Schenkungen rückwirkend für bis zu zehn Jahre anfechten und den Wert zurückfordern (§ 528 BGB). Ein Haus, das drei Jahre vor dem Heimeinzug auf ein Kind übertragen wurde, liegt damit noch vollständig in diesem Zeitraum. Der Beschenkte kann zur Rückgabe oder Erstattung des Werts verpflichtet werden.
Dasselbe gilt für einen Verkauf unter Marktwert: Wer ein Haus für 180.000 Euro übergibt, das nach einem Verkehrswertgutachten 320.000 Euro wert ist, hat aus Sicht des Sozialamts 140.000 Euro verschenkt – mit identischen Folgen. Das Amt rechnet den Differenzbetrag als fiktives Vermögen an und erbringt keine Leistungen, solange dieses fiktive Vermögen rechnerisch noch vorhanden wäre.
Rechtlicher Hinweis: Diese Zusammenhänge sind komplex und einzelfallabhängig. Eine Übertragung oder ein Verkauf kurz vor dem Heimeinzug sollte zwingend rechtlich geprüft werden – vor dem Vollzug, nicht danach. Diese Ausführungen ersetzen keine Rechtsberatung.
Viele erwachsene Kinder fürchten, vom Sozialamt persönlich für die Heimkosten der Eltern herangezogen zu werden. Diese Sorge ist in den meisten Fällen unbegründet – und das ist die bundesweit geltende Regelung, kein regionaler Sonderfall.
Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz, das am 1. Januar 2020 in Kraft getreten ist, greift das Sozialamt auf unterhaltspflichtige Kinder erst ab einem Jahresbruttoeinkommen von mehr als 100.000 Euro zurück. Wer unter dieser Grenze liegt, muss keinen Elternunterhalt zahlen – unabhängig davon, ob das Kind selbst eine Immobilie besitzt oder Ersparnisse hat (Stand: 2026, bundesweit).
Diese Grenze gilt pro Kind und wird nicht auf Geschwister umgelegt. Verdient ein Kind 90.000 Euro brutto und ein anderes 130.000 Euro, ist nur das zweite Kind unterhaltspflichtig – und auch das nur anteilig mit dem Einkommensteil, der die 100.000-Euro-Grenze übersteigt.
Diese Regelung ändert nichts daran, dass das Vermögen der pflegebedürftigen Person selbst eingesetzt werden muss. Aber sie trennt zwei Fragen, die im Gespräch oft vermischt werden: Was das Haus der Eltern zu leisten hat, und was die Kinder persönlich leisten müssen – das sind rechtlich vollständig getrennte Sachverhalte.
Das Sozialamt erbringt Hilfe zur Pflege erst, wenn das Vermögen auf das Schonvermögen gesunken ist – aber der Antrag muss früh genug gestellt werden. Die meisten Landkreise in Baden-Württemberg erwarten einen Antrag auf Hilfe zur Pflege, sobald absehbar ist, dass die eigenen Mittel in einigen Monaten nicht mehr ausreichen werden. Wer zu spät kommt, riskiert eine Deckungslücke, für die er rückwirkend aufkommen muss.
Beim Antrag werden alle Vermögenswerte vollständig offengelegt: Konten, Wertpapiere, Lebensversicherungen – und Immobilien. Das Sozialamt bewertet dann, ob und wann eine Immobilie verwertbar ist. Liegt bereits eine schriftliche Werteinschätzung eines Sachverständigen oder Maklers vor, beschleunigt das die Prüfung erheblich und verhindert, dass das Amt eine unrealistische Bewertung zugrunde legt.
Manchmal ist der Markt schwierig, das Haus sanierungsbedürftig oder der Zeitpunkt ungünstig. Die Heimkosten laufen derweil weiter. Es gibt Möglichkeiten, diese Phase zu überbrücken.
Eine Option ist ein kurzfristiges Darlehen gegen grundbuchliche Sicherheit. Damit werden die laufenden Heimkosten finanziert, bis der Verkaufserlös fließt. Das funktioniert, wenn der Wert der Immobilie deutlich über den aufgelaufenen Kosten liegt und keine erheblichen Belastungen im Grundbuch stehen. Banken und spezialisierte Anbieter kennen diese Konstellation; sie ist nicht ungewöhnlich.
Eine andere Überlegung: Ein Angebot mit zügigem Abschluss zu einem etwas niedrigeren Preis kann sinnvoller sein als monatelange Verhandlungen um den Höchstpreis. Wer 2.690 Euro pro Monat aus eigener Tasche zahlt, trägt jeden Monat Verlängerung wirtschaftlich. Diese Abwägung gehört früh auf den Tisch – nicht erst, wenn das Konto leer ist.
Steht fest, dass die Immobilie verkauft werden muss, stellen sich praktische Fragen: Wie lange dauert es? Was ist sie wert? Was bleibt nach Steuern übrig?
Vom ersten Gespräch mit einem Makler bis zur Auszahlung des Kaufpreises vergehen in Baden-Württemberg erfahrungsgemäß vier bis acht Monate: Bewertung, Exposé, Vermarktung, Notartermin, Grundbuchumschreibung, Kaufpreiszahlung. Wer weiß, dass der Heimeinzug bevorsteht, gewinnt wertvolle Zeit, wenn er früh beginnt – nicht erst wenn das Konto auf Schonvermögensniveau gesunken ist.
Der Verkehrswert richtet sich nach dem Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren, je nach Objekttyp (§ 8 ImmoWertV). Für ein freistehendes Einfamilienhaus ist in Baden-Württemberg in der Regel das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren maßgeblich. Orientierungswerte liefern die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der jeweiligen Landkreise – die Bodenrichtwerte sind öffentlich abrufbar.
Ein Verkauf deutlich unter Marktwert schadet doppelt: Er verringert den Erlös, und er kann als Vermögensverschiebung gewertet werden – mit den oben beschriebenen Folgen beim Sozialamt.
Wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre im Eigentum war oder in den letzten drei Jahren selbst genutzt wurde, fällt keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an (§ 23 EStG). In vielen Pflegefällen ist diese Frist erfüllt – aber sie sollte vor dem Verkauf geprüft werden, weil die Ausnahme an genaue Voraussetzungen geknüpft ist. Steuerliche Hinweise ersetzen keine Fachberatung. Stand: 2026.
Wenn Sie wissen möchten, was die Immobilie Ihrer Familie in Baden-Württemberg wert ist und was ein realistischer Zeitplan für einen Verkauf bedeuten würde: Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Keine Beauftragung, kein Druck – eine erste konkrete Einschätzung, damit Sie rechnen können.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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